미납국세 열람과 임대인 정보조회 방법: 전세 사기 방지 제도, 대응 방법

미납국세 열람 제도와 임대인 정보 조회 제도에 대한 구체적인 내용과, 실제 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트 및 법적 대응 방안까지 정리해 보겠습니다.

 

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래입니다. 등기부등본만으로는 보장되지 않는 위험요소들이 있으며, 실제로 최근 몇 년간 급증한 전세사기 피해가 이를 증명하고 있습니다.

미납국세 열람과 임대인 정보조회 방법

 

2025년부터는 정부가 ‘임대인 정보조회 제도’를 확대 시행하며, 기존의 미납국세 열람 제도와 함께 전세사기 예방을 위한 사전 확인 도구로 활용할 수 있게 되었습니다.

1. 임대인의 세금 체납 여부, 미납국세 열람으로 확인하자

임대인이 국세나 지방세를 체납한 상태라면, 해당 건물이 경매에 넘어갔을 때 세입자의 보증금보다 우선적으로 변제될 수 있습니다.

문제는 국세 체납은 압류 전까지는 등기부등본에 표시되지 않는다는 점입니다. 이를 확인할 수 있도록 마련된 제도가 미납국세 열람 제도입니다.

미납국세 열람 신청 요약

• 대상: 전세 계약을 체결한 임차인
• 열람 시기: 계약 후 잔금 지급 전까지 (계약 전은 임대인 동의 필요)
• 신청 방법: 홈택스 또는 세무서 방문
• 필요 서류: 임대차계약서, 임차인 신분증

※ 동의 없이 신청 시, 열람 사실은 임대인에게 통보됩니다.

※ 복사·촬영 불가 / 보증금 1천만 원 이하일 경우 동의 필요

 

임대인의 동의를 받은 경우에는, 서명 또는 도장이 포함된 열람신청서와 함께 임대인 및 임차인의 신분증 사본을 제출해야 합니다.

반면, 임대인의 동의 없이 열람을 신청할 경우에는 미납국세 열람 신청서, 임차인 본인의 신분증, 그리고 임대차계약서를 지참하여 관할 세무서 민원봉사실을 직접 방문해 신청하셔야 합니다.

다만 유의하실 점은, 체납 내역은 민감한 개인정보에 해당하므로, 단순 열람만 허용되며 복사, 촬영, 출력 및 제3자 제공은 일절 불가능하다는 점입니다.

미납국세 열람 신청 바로 가기

만약 공인중개사를 통해 전세계약을 진행하는 경우라면, 계약서 작성 전 선금 송금 단계에서부터 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이때는 공인중개사를 통해 임대인의 신분증 사본과 함께 국세완납증명서 또는 지방세완납증명서를 사전에 요구하는 것이 일반적인 절차입니다.

 

또한 잔금 지급일에는 임차인이 직접 미납국세를 한 번 더 열람하는 것이 가장 확실한 방식입니다. 이 단계에서는 임대인의 동의 없이도 열람이 가능하며, 향후 보증금 반환과 관련된 위험 요소를 사전에 차단하는 데 큰 도움이 됩니다.

참고로, 미납국세 열람은 전세계약을 체결한 이후부터 임대차 개시일 전까지 가능하므로, 계약 당일에는 단순히 서명과 송금 절차뿐 아니라, 체납 내역 확인 및 완납 여부 재확인 등의 추가 점검이 함께 이루어져야 합니다.

 

가능하다면 계약일은 세무서 업무가 가능한 평일로 조율하는 것이 훨씬 수월하고 안전합니다.

 

 

미납국세 열람

2. 2025년 5월부터 시행: 임대인 정보조회 제도 확대

국토교통부는 2025년 5월 27일부터 임차인이 전세계약 체결 전, 임대인의 전세보증 사고 이력, 다주택 여부 등을 임대인 동의 없이 조회할 수 있도록 임대인 정보조회 제도를 개선했습니다.

임대인 정보 조회 가능 항목

항목	내용
HUG 전세보증 가입 주택 수	임대인이 보증보험에 가입한 주택 수
보증금지 대상 여부	과거 사고 이력 등으로 보증가입이 제한된 임대인 여부
최근 3년 대위변제 건수	HUG가 대신 보증금을 변제한 건수

임대인 정보 조회 방법

• 2025년 6월 23일부터 ‘안심전세 앱’ 통해 비대면 조회 가능
• HUG 지사 방문 시 공인중개사 확인서 필요
• 계약 당일, 임대인이 앱으로 직접 보여주는 방식도 가능

안심전세 앱 안드로이드 앱 다운로드

안심전세 앱 iOS 앱 다운로드

임대인 정보 조회 남용 방지를 위한 장치

• 월 3회 조회 제한
• 조회 시 임대인에게 문자 통지

임대인 정보 조회

3. 전세사기 예방을 위한 체크리스트

• 등기부등본 확인: 소유자, 근저당, 압류 여부 체크
• 임대인 신원 확인: 신분증 대조, 대리인 시 위임장 필수
• 전세금 적정성 판단: 전세가/매매가 비율 80% 이하 권장
• 건축물대장 조회: 주거용 여부 확인, 불법건축물 체크
• 세금 체납 확인: 미납국세 열람 또는 관할 세무서 확인
• HUG 전세보증 가입: 계약 직후 바로 가입
• 대항력 확보: 잔금 후 전입신고 + 확정일자 필수

4. 전세사기 발생 시 대응 방법

1) 보증보험 가입자

• HUG에 대위변제 신청
• 계약서, 보증서, 입금내역 제출
• 계약 종료 후 1개월 이내 접수

2) 미가입자

• 임차권등기명령 신청 → 우선변제권 확보
• 이사 전 신청 필수 (이사 후 신청 시 대항력 상실)

3) 형사 및 민사소송

• 이중계약, 허위매물 사기 고소
• 계약서, 대화 내용, 계좌 내역 등 증거 확보

4) 정부 지원 제도

• 전세사기 특별법 피해자 인정 시
• LH 임대주택 제공, 임차료 지원, 저금리 대출, 우선변제 지원

결론: 전세 계약 전, 두 제도 반드시 활용하세요

전세사기의 가장 강력한 예방책은 사전 검토입니다. 이제는 임대인의 신용도와 세금 체납 여부를 계약 전에 확인할 수 있는 제도가 마련되어 있습니다.

 

미납국세 열람 제도 → 임대인 세금체납 확인
임대인 정보조회 제도 → 전세보증 사고 이력 사전 조회

이 두 가지 제도를 적극 활용해, 불확실한 전세계약에서 안전장치를 마련하시기 바랍니다.